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[闲谈阔论专题] 为什么放松限购也没用?

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发表于 2022-5-6 11:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
4月收官,5月开启。怀着对“小阳春”的期待,我们失望地度过了4月份。今年已经过去三分之一,余下时间能否抢回前面失去的业绩?5月份市场会怎样?是延续4月份的颓势,还是异军突起?这些问题萦绕在每个地产人心头,也成为开发商投资、营销决策时最大的担忧。在房小评看来,当下房地产市场如漂流过旋涡的橡皮筏。地方政府、开发商、购房者都是乘客,都想努力让橡皮筏稳下来,但是它随波下行的速度依然那么快,让乘坐的人胆战心惊。今年以来,我们看到中央层面出台了很多稳定房地产市场的政策,地方政府更是先后出台了许多地方性政策来稳定楼市。据中国指数研究院统计,今年以来已经有110多个城市出台了地方救市政策,仅4月份各地政府就出台救市政策60多次。其中最抢眼的,是各地陆续放松或解除房地产限购政策。在大家潜意识里,似乎都认为房地产限购是一个大坝,一旦大坝的泄洪闸门打开,就是无穷无尽、洪水滔天式的购房需求释放。但是,今年以来已经有很多城市解除或放松房地产限购政策,其中还有省会城市,但是市场并未有明显改观。以郑州为例,其一揽子房地产救市政策出台之后,只在半个月内有效果,随后市场交易又陷入平淡,包括调整限购政策在内的大力度刺激政策,似乎是打在棉花上,使不上劲儿。据克尔瑞数据,4月份全国30个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降18%,同比跌幅扩大至58%。其中,一线城市商品住宅成交面积环比下降19%,同比下降47%。26个二三线城市成交降幅也很明显,同比跌幅扩大至60%。
  
   
   
   
   
  
  

2022年4月份全国30个重点城市商品住宅成交面积(单位:万平方米|来源:克而瑞)例如,成都4月份商品房成交11755套,环比下降10.95%,同比下降52.85%;广州成交套数约5500套,环比下降15%,同比下降49%;南京成交套数约4980套,环比下降12%,同比下降51%。房地产下行势头依然没有停止。5月份开始,各地政府必须要将房地产稳住,否则今年经济整体发展目标很难实现。可之前各地政府已经使出了浑身解数,接下来该怎么办呢?在思考这个问题之前,要先思考此前各地政府出台的救市政策为何效果不佳?尤其是调整限购政策,为何没有起到预期的效果?据媒体统计,今年以来,已经有10多个城市以各种形式取消了限购政策,有80多个城市放松了限购政策。例如,4月29日,沈阳市房产局发布《关于优化外地人在沈阳购房服务的通知》提出,经研究,非沈阳户籍居民家庭在沈阳市限购区域内购买新建商品房的,执行沈阳户籍居民家庭购买政策,不再提供自购房申请之日起2年内在沈阳市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。房小评查了一下,沈阳市2019年版的限购政策规定:沈阳市户籍家庭可以购买2套住房。沈阳并不是第一个放松限购的城市,此前郑州、南京等省会城市已经全面或部分区域放松限购。为什么那么多救市政策没有起到预期的效果?很多人说是因为疫情冲击。这固然是原因之一,更不可忽视的是这次楼市遇到的困难和以前不一样。—壹:这次主要矛盾是供给—2008、2013、2015年的房地产下行遇到的问题是需求不足。当时通过放松限购、棚改、经营贷等刺激需求端的工具,迅速拉升了购房需求,从而带动房地产走出低谷。整体来说,2008年以来的几轮房地产周期是市场自发调节的下行表现,而2021年下半年以来房地产市场遇到的问题与之前不一样。从外在表现看,这次房地产行业遇到的困难是部分房企信用违约;内在矛盾是房地产行业供给侧改革带来的系统性风险释放问题。之所以说这次房地产困难主要是供给问题,是基于以下方面:1信用违约导致的问题部分房企出现信用违约,导致市场供给主体出现问题,不仅带来有效供给不足,更带来购房者担心烂尾楼而不敢买房的预期性问题。2有效供给不足问题因为部分房企出问题,不再拿地,导致一线城市等有需求的城市供给不足。上海、杭州等市场表现最为明显,在本轮疫情爆发之前,上海楼市开盘必售罄,市场需求旺盛,供给不足。3供给结构性矛盾2022年开始,市场需求已经两极分化,改善需求成为一线城市主流,但是供地仍然是以刚需项目用地为主。尤其是竞争高品质方案等规则,事实上削弱了产品的高端化能力。市场中高端需求有钱却买不到中意的房子,大量供应的刚需和刚改房却找不到买家。—贰:人口情况发生了很大变化—房产限购政策的施政对象是购房人,主要是限制新流入城市人群的买房套数,避免房产供给紧张。因此,人口增量和人口流动趋势是房产限购的主要影响因素。但是从2020年的全国人口七普数据来看,人口规模、结构和房地产限购政策推出时的2010年已然不同:1新增人口增速进一步下降据全国人口七普数据,2010-2020年全国人口年平均增长率为0.53%,比2000-2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点,大概每年少增加18万人。2流动人口趋势发生了很大变化在大家印象中,人往高处走,中西部的人口去东部沿海城市打工,所以采取限购政策的城市大部分是东部沿海经济发达城市。但是2021年的人口流动趋势却表明武汉、成都、杭州、西安等中西部省会城市人口流入靠前。传统的人口流入大省(市)广东、上海、江苏等地人口流入速度迅速下降,而天津、北京、石家庄、徐州等华北地区城市人口流入都是负数。因此,限购的城市名单应该变化,限购政策也应该变化。—叁:疫情带来冲击—疫情是今年楼市的“黑天鹅”,打断了本来可期的“小阳春”,也打断了楼市自我修复的进程。疫情给楼市带来的影响是深远的。1供给端:疫情影响施工,开发商施工及预售节奏放慢,进一步加大开发商资金链压力。疫情冲击同样让地方政府担心烂尾楼问题,会加强预售资金管理,叠加建筑公司拒绝垫资等问题,反映到开发商身上,都会进一步加大资金链压力。这会让爬坑中的开发商遇到更大的困难,也可能会带来新的开发商信用违约事件。2需求端:购房者担心“最坏的情况”,也就是失业。刚需买房人会捂紧口袋,改善买房人会推迟置业计划,在这种情况下,即便解除限购措施,也很难打动他们。这种心理的影响是当下楼市预期刺激的最大难题。总结:上述三种新情况和以前每次房地产周期调整都不一样。面对这样的情况,调整或放松限购政策效果不大,即便是北京、上海这样的一线城市调整限购政策,其实也不会出现“万民空巷去买房”的情况。只是这些一线城市的富裕阶层人群规模较大,符合高端改善需求的豪宅在放开限购之后可能会售罄,而刚需产品销售情况未必会有多大改观。对于二三线城市来说,整个市场需求两极分化,同样是影响5月份乃至今年楼市走向的因素。我们不得不正视疫情之后,只有富人在买房的尴尬局面。而要缓慢调整市场,慢慢把市场重新推入一个高端有市场、中端有支持、低端有保障的良性循环路子,就需要地方政府、开发商协力。主要是从供给端发力,根据本地情况调整供地模式和供地结构,多供应符合市场需求的土地,多提供保障性住房,高度重视开发商这个供应主体的阶段性经营困难,给予适当帮助,将本地的供给问题调整好,才是楼市步入良性循环的开始。
发表于 2022-5-6 12:26 来自手机 | 显示全部楼层
国家已经找好新的蓄水池,地产已经不重要了,就像以前的老三样,自行车缝纫机收音机一样,不重要了!
 楼主| 发表于 2022-5-6 12:29 来自手机 | 显示全部楼层
路过的吃瓜群众 发表于 2022-05-06 12:26
国家已经找好新的蓄水池,地产已经不重要了,就像以前的老三样,自行车缝纫机收音机一样,不重要了!

房地产已经被定性为实体经济了
发表于 2022-5-6 12:31 来自手机 | 显示全部楼层
布瓜1986 发表于 2022-05-06 12:29
房地产已经被定性为实体经济了

实体经济不景气不是一天两天了吧
发表于 2022-5-6 13:32 来自手机 | 显示全部楼层
发表于 2022-5-6 14:13 来自手机 | 显示全部楼层
封家里没法出去买啊,疫情过去就好了。房子硬通货,必须买起来
发表于 2022-5-6 14:17 来自手机 | 显示全部楼层
路过的吃瓜群众 发表于 2022-05-06 12:26
国家已经找好新的蓄水池,地产已经不重要了,就像以前的老三样,自行车缝纫机收音机一样,不重要了!

请问新的是指什么?望赐教
发表于 2022-5-6 14:25 来自手机 | 显示全部楼层
dzhht123 发表于 2022-05-06 14:17
请问新的是指什么?望赐教

只是猜想,不敢说
发表于 2022-5-6 18:07 来自手机 | 显示全部楼层
继续通货膨胀吧
发表于 2022-5-6 19:54 来自手机 | 显示全部楼层
俄乌战争结束后,看世界局势吧,困难还在后面
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