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房子对每个人的重要性都不言而喻，所以买新房，搬新家，不管在谁家这都是件大喜事，可是对于济南的弥女士来说，她最近却因为新房的事很闹心，因为据她说，自家新房的地下室，都快变成泳池了！刚见到我们特派员，弥女士就对自己的房子吐槽起来。2018年5月份，弥女士到济南章丘区济南章丘区中***湾小区售楼处看房，建筑面积193平的房子，开发商赠送120平的地下室及小院和二楼平台，当时她觉得小区周边环境以及后期配套设施都还不错，就花398万元买下了这套房子。
济南章丘中***湾业主 弥女士：2020年7月底8月初，就想来装修一下。7月底来的时候，地下室有1/3的水，我们以为是下雨了，可能是车库的门，是不是没有关好进去一些水，我们也没有在意。等到8月4号的时候再来就发现，坏了，地下室就是一个游泳池的状态
在弥女士提供的视频中可以看到，地下室的位置，地面积攒了不少的水，最深的位置水已经没过了脚踝：“当时开发商就说防水没有做好，有漏点。也承认了当时周边是绿地草坪，可能下大雨顺着绿地，地下防水没有做好，水顺着周边渗下去了。当时就说给修，把南边墙凿开一个沟做防水处理。他整个防水有问题，那今年我不可能等到8月份，我再去考究。今年8月份他如果整个防水还出现问题，还像这个样子的话，他再去修一遍，再到2022年的8月份，再去考究他这个房子。只能用自然的现象看它是不是漏水，那我这个房子什么时候能住上”
弥女士说，后来开发商也对她的房子进行了维修，但是维修的效果怎么样，她不得而知。她认为根据目前的维修方案，只是治标不治本，这样的房子她不敢住：“没有通知我们来看，没有跟我们说是怎么修的，刚才那个维修方案上说有什么高压注浆，我们不懂啊。我们等几个月来的时候，就是现在这个样子。你说他做了防水，我刚才把这个地方扒开了。我摸了一下，这上面还全是水，墙面都是湿的，你看看手上都有水。”
收了这样的房子能不糟心啊，弥女士说，她每月还着1万5千多元的房贷，实在是担心房子的质量问题，这才停止了还贷。不过在和开发商协商退房时，开发商依据合同，要求她赔偿总房款10%的违约金，近400万的房子，10%可就是近40万，这让弥女士不能接受. 济南章丘中***湾业主弥女士：到今年7月底，房子出现问题的时候，我们就开始不还贷款了。这应该是一共还了一年多的时间，一年零一个月吧。中间所谓协商，有一个销售主管过来说，他们承受的只能是总房款5%，然后再给我们往上报，但是我们没有同意，确实没有同意。这个违约，因为它有质量问题，我们才出现了停贷。因为停贷之后他们才说我违约，就是这么一个连锁反应吧。
一般以实际损失为准，比如说违约了，到底实际损失在哪里？一般也不能超过合同标的的30%。所以说至于10%的违约金，如果说违约的情况下，这个违约金是在合法适当比例之内。如果说因为房屋质量安全，有严重问题，影响到你的实际使用，并且无法修复，这个可以说是一种根本违约，根据这一条可以来解除合同。如果说有法定的理由，有约定的理由解除合同。那么这个违约金是不用承担的。
双方可以先协商，如果协商不了的情况下，你要认为房子确实质量有问题，我建议可以通过法院，对外进行委托，找有资质的鉴定机构进行鉴定，到底影不影响居住安全，是不是难以修复。如果说您认为违约金的比例过高，也是可以申请法院进行相应调整的。如果说对方的损失没有或者非常少，那这个比例法院是有权利进行相应调整的。
弥女士也称，自己可以承担违约金，她希望跟开发商再协商一下。这个事情到底怎样解决，特派员和徐律师，陪同弥女士再次找到小区开发商。
薛经理说，房屋出现质量问题后，他们也是积极进行维修，如果房屋确实有质量问题，公司也会承担相应责任。但是公司要与弥女士解约的根本原因是弥女士贷款逾期问题。 济南章丘区中***湾销售 薛经理：发生这个事情，我们一边在维修的时候，她已经是第3次逾期了。根据商品房买卖合同，我们签署的购房合同，以及我们和银行签署的担保合同的规定，客户连续或累计达到三次以上的，这个属于根本性的违约，银行这边从开发商账户上，把剩余的贷款全额划完了。
薛经理给我们提供了贷款银行出具的扣款通知书，上面显示弥女士累计8次未按合同约定按时足额偿还本息。弥女士也承认在房屋质量出现问题前，她确实有未按时缴纳贷款的情况，但是其中有几次是因为疫情原因，不能按时还款，也和银行打过招呼。对于当时和薛经理谈的可以从10%的违约金，降到5%，现在还能不能继续协商呢？薛经理表示“当时沟通我们是想把这个问题解决掉，那现在来说的话，可能集团的态度比较明确，关于客户退房的违约金的话，没有必要再谈了，只能走诉讼途径。”因为房屋质量有问题停止还贷，弥女士的确违约在先了，对此律师也给出了相应的建议，如果两方协商不成，弥女士仍然可以拿出第三方鉴定等证据，依法起诉解决争议。 还是要提醒购房者，房屋质量有问题，申请维修或提出退房，是业主和开发商之间的问题，而及时足额还贷属于业主与银行之间的问题，是另一个法律关系，购房者切莫混淆这两个法律关系，给自己带来不必要的麻烦。 （信息来源：小溪办事）
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发表于 2021-1-14 19:47
